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副業としての 不動産投資 について、
あなたはどのような認識をお持ちでしょうか？
「不動産投資 はいい！と聞いたことあるけど何から始めていいかわからない」
「会社にバレないならやってみたい」
「本当に手軽に始めれるの？」
など、一度は考えたことがあるかもしれませんね。
副業は種類が豊富で選択肢がありますが、
いざ選ぶとなると向き不向きもあり大変だったり、
知識がつくほど何が正解か分からないことがあります。
例えば、本業が休みの日にコンビニで、
アルバイトをするのも立派な副業ですよね。
その他にも、
・ネットビジネス
・スキルを生かした在宅ワーク
・株式などの資産運用・不動産投資
など、数多くの副業ビジネスが存在します。
本日はその中でも、安定型の不労収入、
不動産投資 に関する知識を深めていきましょう。
INDEX
副業と不動産投資
不動産投資 と言っても、
土地や建物自体の売買もあれば、
駐車場やアパートなどの不動産賃貸、
その他コインランドリーなどの収入も、
ある意味不動産を活用した収入と言えますね。
不動産投資 には主に２つのタイプがあります。
不動産投資の インカムゲイン
インカムゲインとは「賃料収入」です。
スタンダードな収入方法であり、
不動産を購入して入居者を募集します。
入居者が入ることで、毎月決まった金額の家賃をもらい収入を得ます。
一度に得られる収入は少なくとも、
入居者さえ入れば長期的に安定しています。
必要な知識が少なく済むため、
初心者でも始めやすい特徴を持っています。
不動産投資の キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは「差額収入」のこと。
不動産を安い時に購入して、
不動産価値が上がった時に売却します。
売却額から購入額の差額として収入を得る方法。
仲介手数料などが発生しますが、
手持ちの不動産価値が高くなるほど、
一気にまとまった収入を得られるチャンスがあります。
その反面、この投資を成功させるためには、
きちんとした景気変動などの知識が必要となります。
また、運も左右される状況が多いので、
初心者よりも玄人向けの方法になります。
不動産投資 ３つのメリット
不動産投資 については、
安定した副収入源になり得るという、
大きなメリットがあるのは間違いありません。
確かに知識が必要でリスクもないわけではありませんが、
良し悪しを比較してみるとメリットが上回ることに気づくはず。
不動産投資 のメリットは主にこの３つ。
・不動産投資は万が一の際には資産が残る
・不動産投資は貯蓄効果が得られる
それぞれ詳しくみていきましょう。
不動産投資 は何もしなくても管理できる
どういうことかというと、
不動産の管理会社へ丸投げをすることです。
月の保証額などの取り決めをし、
毎月保証料（保険のような意味合い）を支払うことで、
入居者が退去した際の空白の期間の賃料を保証してくれる。
また、物件の公共部分の清掃や修繕など、
家主に代わって管理してくれるシステム。
経費はかかりますが、
本業のあるあなたにとって、
とても助けになること間違いありません。
不動産投資 は万が一の際には資産が残る
２つ目のメリットは、
努力次第で副収入を増やせることや、
節税対策や相続税対策にもなること、
そしていざという時の保険代わりになる点が挙げられます。
保険代わりというのは、団体信用生命保険に加入できること。
万が一、加入者が亡くなるようなことがあっても、
家族に不動産を残せるのが非常に大きな強みです。
団信保険料は家賃収入で賄えますし、
保険が適用されれば、借り入れが免除されるので安心ですよね。
不動産投資 は貯蓄効果が得られる
３つ目のメリットは、貯蓄効果が得られるというのも、
副業としての不動産投資 の魅力の１つではないでしょうか。
貯蓄効果というのは、
借入返済の元金返済が貯蓄になることで、
将来的に不動産を売却して利益を得る選択肢が手に入るということ。
こちらも見逃せないポイントです。
不動産投資 ３つのデメリット
もちろん、デメリットもお伝えしなくてはいけません。
また、不動産投資 は、
投資する金額も大きくなるので、
リスクも必然的に高くなります。
・確定申告が必要
・空室リスクがある
借金する金額が大きい
中古物件やワンルームの不動産を購入する場合ですら、
何千万単位の借入額になります。
これが、
１０室のアパートともなると、
余裕で１億は超えてくることでしょう。
その分、リターンも大きいのですが、
この借入額にたじろいでしまう方も少なくはないのです。
マイホームで3,000万出せば、
そこそこ豪華なつくりにできるのですから、
それと較べるとたじろぐのも無理はありません。
確定申告が必要
サラリーマンであれば、
毎年会社で年末調整を行うことで、
税金の計算を行い、確定申告は済んでいることになります。
しかし、不動産収入がある場合は、他の収入（給与収入含む）と合わせた、
確定申告が必要となり、帳簿の作成や納税の事務が必要となります。
つまり、
確定申告をするうえで欠かせない、
節税の知識を有している方がお得なのは間違いありません。
空室リスクがある
入居者が退去した際に、
スムーズに次の入居者が見つかれば問題ありません。
しかし、
退去の時期が悪かったり、内部の修繕に時間を要するなど、
入居者とのタイミングが合わずに他の物件へ行ってしまうことも。
また、経年変化により、建物は老朽化していきます。
当然ですが、老朽化した建物をそのままにしておくと、
次の入居者を見つけにくくなり、空室リスクが高くなります。
これについては、
不動産仲介業者と懇意にしておく他、
賃料の保証制度を使うことである程度のリスクは軽減されます。
不動産投資 はミドルリスクミドルリターン
不動産投資 は、
資金が沢山必要なイメージで、
リスクが高いと思いがちですが、リスク的にはミドルでリターンも同じです。
つまりハイリスクハイリターンは望めないものの、
ハイリスクローリターンにならないのは確かです。
そもそも不動産は値動きが小さく緩やかなので、
相場の急変動によって価格が急騰することも急落することもありません。
これは捉え方次第ですが、
長い目で見れば緩やかな値動きの方が安心ですし、
経営を続けるか売却するかゆっくり考える時間が得られます。
少なくとも、
不動産はいきなり価値がゼロになったり、
マイナスになることは絶対にありませんから、
投機的な投資と比べると堅実な副業だといえるでしょう。
株をハイリスクハイリターンとすると、
不動産投資 はミドルリスクミドルリターンで、
投資信託よりもリスクやリターンはやや高めです。
将来の選択肢
不動産投資 のイメージが、
イマイチわからないという方のために、
とある不動産投資の資料を用意しました。
これは、私の嫁の、
実際のアパート経営の資料を簡単にまとめたものです。
ざっくり説明しますと、
この物件は、土地4,000万、建物１億で10室のアパート。
頭金は０、全額融資を受けて25年返済での試算となります。
・15年間で得る利益予想は約2400万
・１棟の平均家賃は8.5万円
細かい修繕もあるとは思いますが、
利益から控除したとしても、そう大きな金額ではありません。
そして、15年経つ頃には、
大規模修繕が予想されるので、
そのあたりに売却しようかと考えています。
土地と建物で6000万で売却できれば、
15年間で2800万ほどの利益ということになります。
このように、
不動産を所持して利益を得続けることができ、
さらに、ある程度の年数が経過した後に修繕して、
物件をそのまま持ち続けるか、売却するかを選択することができるのです。
１棟だけでも、月10万以上の利益。
複数の物件を持っていたとしたら・・・
不動産投資 がお得な理由に頷けますね。
ちなみに、
居住用としての賃料収入には、
消費税は一切かかりません。
しかし、事業用（テナント等）としての、
賃料収入に関して一定の基準を超えた場合には、
消費税を納付する必要が出てくるので、気をつけましょう。
不動産投資 の知識はどうやってつける？
不動産投資に関して言えば、
相談する窓口や機会は決して少なくありません。
むしろ独学で挑戦する人の方が珍しい副業です。
自己啓発して書籍で知識をつける他、
アパートの建設業者が行う無料説明会や、
不動産コンサルが行う無料セミナーを受けるなど色々な方法があります。
今はコロナ禍というのもあり、
オンラインでセミナーを行うところもあるようです。↓↓↓
・資産運用に絶対の自信あり！の不動産投資コンサルタント
・資産運用初心者にも大人気！
保険の見直し、節税対策、不動産投資まで！（NET WORTH）
・不動産投資会社を紹介してくれるサービスも
・ローンを決めてから物件を選ぶ堅実タイプ向け（INVASE（インベース））
借入条件を決めた後に物件を選ぶバウチャーサービス
・無理なくできるマンション経営（株式会社SYLA）
・スマートに、手堅く、不動産投資を。
これからの不動産投資はスマホ１つで。購入も運用も、良質な情報収集も。
・税理士・公認会計士・ファイナンシャルプランナーが在籍している
・中古ワンルーム投資個別勉強会
それぞれ、
得意としている分野やサービスがあり、
どこも無料相談できるようなので、
気になった方はアクセスしてみてください。
基本を学ぶだけでなく、
不動産コンサルや建設業者と上手く折衝することにより、
銀行融資や不動産仲介業者を紹介してもらえるなどのメリットもあります。
このようなパイプを上手に使うことで、
リスクを押さえてリターンを引き出せます。
初心者であっても、豊富なメリットを活かせるのです。
コンサルや不動産業者を選ぶポイントは、
基本的なことですが、あなたがブツけた質問に対し、
懇切丁寧に答えてくれる担当者がいることが大切です。
まとめ
不動産投資 は預金や債券では得られないような、
リターンが望めるためバランスの良い副業だと言えます。
本業のスキルを活かす副業や、
本業とは別の仕事はやりがいこそありますが、
スキルを磨き続けなければいけないのは間違いありません。
その点、不動産投資 は手間が掛かりにくく、
賃貸経営を軌道に乗せれば利益を生み出し続けてくれます。
将来リフォームは必要になりますが、
それも含めてしっかりと計画を立てることで、
初心者でも十分に挑戦しリターンを得ることができます。
経営に興味があって、
安定した副収入を夢見る人なら挑戦してみる価値ありです。
メリットは他にも、
インフレに強く経済的な変動の影響を受けにくいことや、
実は自己資金を少なく始めることが可能な魅力もあります。
この点はいわゆるレバレッジ効果で資金を小さく、
効果を大きくできるメリットに繋がるのです。
ある程度不動産や、賃貸経営に関する勉強は必要ですが、
経営を始めてしまえば後はあまり時間を掛けずに済みます。
資金計画を立てやすく、
長期的な経営を見据えて投資を始められるので、
改めて不動産投資は魅力的だと言えるでしょう。
空室や滞納、災害などのリスクはありますが、
保険をかけるなど、これらはいずれも対策方法があります。
老後資金の確保を考えても、
不動産経営は安定した収入源になる魅力があるので、
一度検討してみる価値はあるのではないでしょうか。
また、不動産収入や給与収入など、
収入がある場合には必ず税金の知識が必要になります。
税には納税者有利の原則があり、
事前に選択することで少ない税金で済むこともたくさんあるので、
あなたが関係する部分で構いませんので、是非インプットしてみましょう。
